A kölcsön/lízingfinanszírozási szerződés aláírásával az adós/lízingbevevő arra vállal kötelkezettséget, hogy az általa a hitelintézettől felvett összeget a szerződésben rőgzített részletekben és esedékességi időpontokban fizeti vissza. Ellenkező esetben a hitelnyújtó felmondhatja a szerződést, és élhet a fedezeti ingatlanra bejegyzett jogaival, hogy biztosítsa követelésének megtérülését. Jelzálogjog esetében ez annyit tesz, hogy elárverezheti a szóban forgó ingatla(oka)t, s a bevételből visszatarthatja az őt illető összeget. A jelzálogjog mellett a hitelintézet előírhat egyéb másodlagos, kiegészítő biztosítékokat is. Ezek a teljesség igénye nélkül a következők lehetnek:

A finanszírozási szerződésről minden esetben közjegyzői okirat készül, melynek egyetlen célja van csupán: birtokában a hitelintézet gyakorlatilag azonnal érvényesítheti az ügyféllel szembeni jogait a szerződés felmondása esetén. A finanszírozási szerződés legfontosabb, ennek ellenére rendszeresen elfelejtett melléklete a hitelintézet üzletszabályzata / hirdetménye. Ez rendelkezik többek között arról, hogy a szerződésben rögzített feltételektől mely esetekben térhet el a hitelintézet (pl. mikor és hogyan emelhet kamatot).

A folyamat a kérelmi csomag beadásával kezdődik. Minden hitelintézetnek megvan a saját kérelmi csomagja, mely a banki formanyomtatványokon túl tartalmazza a kérelemhez becsatolandó dokumentumok listáját. Mivel a kérelem aláírásával az ügyfél büntetőjogi felelősséget vállal az abban megadott adatok valóságtartalmáért, mindenképpen javasolt a kitöltést személyesen elvégezni. Amennyiben a kérelmi csomag hiánytalanul és pontosan kitöltve benyújtásra került, a hitelintézet befogadja azt, és rögzíti a legfontosabb paramétereket infromációs rendszerében. Ezt követően megrendeli az értékbecslést a fedezetül felajánlott ingatlanokra. Az értékbecslés elkészültéig rendelkezésre álló időben a feleős banki ügyintéző elvégzi a szükséges KHR (BAR) és BM lekérdezéseket, ellenőrzi a jövedelemigazolás valódiságát, majd az igénylők által a kérelemben feltett vagyoni helyzetre vonatkozó kérdésekre adott válaszok alapján besorolja az adósokat az A,B,C,D,E minősítési osztályok valamelyikébe. Az adósminősítés és az értékbecslés eredményének ismeretében előterjesztés készül, mely alapján aztán a döntésre jogosult szeméyek jóváhagyják vagy elutasítják a hitelkérelmet. A döntésről értesítőt kap az ügyfél, mely pozitív döntés esetén tartalmazza a jóváhagyott kondíciók mellett a döntéshozók által előírt szerződéskötési és folyósítási feltételeket is.

Az ingatlanok vételárát általában az eladó elvárásai határozzák meg. Emiatt aztán a vételár eltérhet a piacon uralkodó keresleti / kínálati viszonyok által definiált forgalmi értéktől. A hitelintézetek kevés kivételtől eltekintve az általuk megbízott ingatlanforgalmi szakértő vélemyényére támaszkodnak a forgalmi érték és a likvidációs érték megállapításánál. Ez utóbbi szolgál annak felmérésére, hogy a hitel felmondása esetén a bank mekkora bevételre számíthat az ingatlan értékesítéséből (ezért gyakran menekülési értéknek is nevezik). A bank az általa vállalt maximális finanszírozási hányadot az ingatlan forgalmi értékének az arányában határozza meg. Az elérhatő finanszírozási arány jelentős mértékben függ még az ügyfél által hivatalosan igazolt jövedelem nagyságától. Jövedelemigazolás nélkül általában az ingatlan forgalmi értékének 50%-át hitelezik meg (lízingnél ez az arány 80%), míg a törlesztőrészlet háromszorosát elérő igazolt jövedelem esetén a maximális finanszírozási arány hitelcéltól és ingatlantól függően 70 és 100% között mozog. A finanszírozási arány helyett a hazai hitelintézeti gyakorlatban a loan-to-value (LTV) kifejezést használják.

A fenti két megoldás között a leglényegesebb különbséget a tuljdonjog birtoklása jelenti. Hiteltermékek esetében az adóstársak valamelyike az ingatlan tulajdonosa, melynek tulajdoni lapjára a finanszírozó hitelintézet jelzálogjogot és elidegenítési és terhelési vagy opciós vételi jogot jegyez be. A pénzügyi lízing konstrukciók ellenben úgy működnek, hogy a finanszírozó tulajdonjogot szerez az ingatlanon (vagyis megvásárolja), s az ügyfél, mint lízingbevevő a futamidő során csak a használathoz kötődő jogokat birtokolja. Lízingfinanszírozással általában magasabb finanszírozási arány érhető el magasabb ügyleti kamat mellett. Fontos megjegyezni, hogy a lízingcég tulajdonszerzéséhez kapcsolódó vissztehes vagyonszerzési illetéket a lízingbevevő ügyfélnek kell megfizetnie. Általánosságban elmondható, hogy magánszemély ügyfelek számára csak új építésű ingatlanokat éri meg lízingelni, míg a vállakozások számára a számviteli-adózási előnyök hosszútávon a használt ingatlanok lízingjét is versenyképessé tehetik.

Ingatlanvásárlási hiteleknél fontos megjegyezni, hogy minden banknak van egy listája az adásvételi szerződéssel szemben támasztott követelményeikről. Célszerű ezekről még azelőtt tájékozódni, hogy a felek a szerződést megkötnék. Egy másik visszatérő probléma, hogy a vételár végső fizetési határidejének rögzítésekor a felek nem veszik figyelembe a banki ügyintézést, vagyis a hitelkérelem átfutási idejét. Ez egyébként hitelintézetenként változó, új építésű ingatlanok esetében extrém értékek is adódhatnak. Hüvelykujjszabályként célszerű 2 hónapot biztosítani a hitelügyintézésre használt lakások esetén, új építésűeknél pedig az utolsó vételárrész kifizetését a végleges jogerős használatbavételi engedély kiadásához kötni 1 hetes ráhagyással. Amennyiben az ingatlan a szerződés aláírásakor nem tehermentes, a bejegyzett terhek törléséről a szerződésben rendelkezni kell. Ha a trulajdon lapon a jelzálogjog bíztosítására elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre, az adásvétel érvényességéhez szükséges ezen jog jogosultjának a hozzájárulása is.

Magyarországon a hitelintézetek működésének ellenőrzését a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) végzi. Tevékenységüket a Polgári törvénykönyv (Ptk.) mellett elsősorban a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény (Hpt.) szabályozza, mely többek között azt is előírja, hogy a hitelintézetek kötelesek áltralános üzleti feltételeiket üzletszabályzat és/vagy hirdetmény formájában az ügyfélfogadásra szolgáló helyiségeikben jól látható helyen közzétenni. Mielőtt bármiylen banki dokumentumot aláírnánk, célszerű ezeket legalább egyszer figyelmesen áttanulmányozni.